În SUA, preţurile scad de doi ani şi jumătate, iar în ianuarie 2009, acestea au scăzut cu un ritm anualizat de 20%. Din iulie 2006 şi până în acest moment, preţul mediu al unei case s-a diminuat cu aproximativ o treime (conform indicelui SP/Case-Shiller). Vom analiza situaţia utilizând 4 indicatori: nivelul vânzărilor, nivelul dobânzilor, evoluţia numărului persoanelor care aplică pentru un credit imobiliar şi indicele de accesibilitate (housing affordability index). Să le luăm pe rând.
Nivelul vânzarilor
Deşi vânzările au scăzut constant în ultimii 2 ani, în luna februarie s-a observat o uşoară îmbunătăţire a situaţiei atât în ceea ce priveşte vânzările de imobile noi, cât şi a celor vechi. Există zone în SUA unde vânzările de imobile au explodat datorită scăderii abrupte a preţurilor iar printre acestea se află Florida, California şi Minneapolis, zone în care în luna februarie vânzările au urcat cu până la 90% pe fondul scăderii preţurilor cu peste 40%.
În Detroit spre exemplu, datorită concedierilor făcute de cei trei mari producători auto americani, preţul mediu al unei case vândute în primele două luni ale anului a ajuns la ridicola sumă de $12.700 de dolari, în scădere cu 87% comparativ cu anul 2003 când preţurile au atins maximul. Vânzările au crescut cu 22% în primele două luni ale anului 2009 comparativ cu aceeaşi perioadă a anului trecut.
Nivelul dobânzilor
FED a coborât dobânda de referinţă la 0% practic, ceea ce a dus la o scădere semnificativă a dobânzilor la creditele ipotecare. În prezent, rata dobânzii la creditele pe 30 de ani a ajuns la un minim istoric, respectiv sub 5%. Niciodată în istorie un credit ipotecar nu a fost mai ieftin. Spre comparaţie, în timpul crizei din 1983, rata dobânzii era de peste 18%.
EvoluŢia numĂrului cererilor de credite
În SUA există un indice numit “Mortgage market composite index” care arată evoluţia cererilor de credite ipotecare. În luna aprilie 2008, acest indice avea o valoare de 746.2 puncte. Un an mai târziu (aprilie 2009), valoarea indicelui a urcat la 1250.6 puncte, evoluţie care indică o creştere de 67%. Acest lucru arată faptul că tot mai mulţi americani doresc să contracteze un credit ipotecar.
Indice de accesibilitate
Acest indice se calculează luând în considerare evoluţia veniturilor americanilor, a preţurilor caselor şi a dobânzii la creditele ipotecare. Cu cât acest indice este mai mare, cu atât îi este mai uşor unui american să îşi cumpere o casă. Dacă privim cifrele, vedem că în 2006 când preţurile erau la maxim, o familie avea nevoie de un venit anual de $54.000 pentru a contracta un credit prin intermediul căruia să îşi cumpere o locuinţă medie care la momentul respectiv costă $223.000. În 2009, pe fondul scăderii dobânzilor şi al preţurilor, aceeaşi familie nu mai are nevoie decât de $34.000 pentru a îşi cumpără prin credit o casă al cărei preţ a scăzut la $164.000.
Să recapitulăm cele spuse mai sus: vânzările dau semne de redresare (sau cel puţin de încetinire a scăderii), dobânzile se află la minimul istoric iar numărul celor care aplică pentru un credit ipotecar creşte susţinut. În plus, niciodată în istorie, unui american mediu nu i-a fost mai uşor să îşi cumpere o casă. Şi cu toate acestea, preţurile continuă să scadă. Mai mult decât atât, nu dau nici un semn că s-ar opri din scădere. Am spus în titlul acestui articol că ceea ce se întâmplă la americani ar trebui să fie o lecţie pentru cei care au impresia că în România, preţurile apartamentelor, caselor şi terenurilor se vor stabiliza odată ce bancile vor “dezgheţa” creditarea.
